长租公寓“翻红”背后

  “已经满租了，前面还有100多位租客在排队，看你想不想等。”7月22日，支点财经记者以租房者名义咨询招商蛇口壹间公寓武汉金湖店，工作人员给出上述回答。

  连日来，支点财经记者走访多个项目了解到，随着毕业求职季的到来，武汉的长租公寓市场十分火爆。除了壹间公寓·金湖店，华润有巢青山滨江店、武汉城建集团旗下的安居·金域世家店和安居·云锦店均已满租，龙湖冠寓青山红钢城店和幸福公寓江岸滕子岗店等出租率在95%左右。

  武汉房地产经纪行业协会发布的《2023年二季度武汉集中式长租公寓市场运营报告》显示，63个接受调研的长租公寓项目二季度共签约租赁房屋5446间，较一季度明显上升，其中，17个项目签约量在100间以上，整体出租率超93%。

  业内人士表示，经历2018年爆雷洗牌后，借助“租售并举”的激励政策和房地产转型调整的契机，长租公寓行业逐渐步入正轨。

  在华润有巢青山滨江店，260平方米的公寓大堂装修文艺简约，青年人三五成群坐着消暑聊天，沿着大厅中央的“网红”旋转楼梯拾级而上，整个大堂里的咖啡吧、阅读区、待客区和前台尽收眼底。二楼的台球桌和棋牌室也为青年人提供了消遣娱乐空间。

  今年刚毕业的小刘租的是华润有巢青山滨江店一套50平米住房，一室一厅，租金1800元/月。“虽然与周边住宅类房源比较，这套房价格多出了一两百，但今年新开业的华润有巢，干净卫生，家电也比较新，符合我对租房的要求。”小刘说，现在的年轻人注重居住品质，同学中像他一样毕业留在武汉工作的，大多选择长租公寓作为过渡。

  前述《报告》显示，华润有巢青山滨江店是武汉第二季度签约量最高的长租公寓项目，共签约415间。幸福公寓江岸滕子岗店以及壹间公寓·金湖店分别签约租赁房屋349间和320间，位居第二位和第三位。签约量超过100间的长租公寓中，龙湖冠寓有7个，建信建融家园以及碧桂园碧家国际社区各有2个。武汉房地产经纪行业协会共监测到7个集中式公寓，共1656套租赁住房新入市，主要户型以一室为主。

  在武汉房产经纪协会调研的63个集中式长租公寓项目中，38.3%的租赁房源租金价格为1000-1500元/间/月，28.8%的租赁房源租金价格为1500-2000元/间/月，千元以下租赁房源占到签约总量的10.8%。租期在12个月上的占比最大，达到30.98%；租期在6-12月的占比为30.44%，3个月以下租期的占比为22.04%，体现出长租期更长，短租期更短的特征。

  新华网联合泽平宏观发布的《2022年中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，在全国人口超千万的城市里，住房租赁市场规模已达900-1400亿元。按最新公布的武汉市城区人口1094万人来看，武汉长租公寓市场规模保守估计超过千亿元。

  “今年整体房价走势不太明朗，很多有住房需求的青年人选择先租房观望，是长租公寓受欢迎的一大原因。” 中指研究院华中市场研究中心主任李国政向支点财经记者分析，在“租售并举”的大政策环境下，武汉多个长租公寓纳入了保障性租赁住房和人才公寓项目，受到年轻人的欢迎，叠加毕业季的租赁高峰，长租公寓出租率持续走高。

  近年来，武汉推出的大学生留汉工程安居计划，让更多青年人愿意留汉，也侧面推动了武汉长租公寓再次繁荣。

  武汉自如品牌负责人张岚向支点财经记者介绍，“今年武汉的人才安居补贴很给力，毕业6年内武汉无房的租客，能申请武汉人才安居补贴，房租七折起，硕士博士可分别每月免缴1500元、2000元房租。”

  据全球咨询公司弗若斯特沙利文数据，高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是青年人流入城市）增加成为长租公寓市场主要驱动因素。

  和2015年长租公寓蜂拥兴起之初不一样的是，相对于过去追逐规模化金融化，长租公寓市场现在更重视高品质健康发展，资产价值最大化或许是未来发展方向。

  多项行业研究报告说明， 住房租赁市场热度上升，源于转型调整后，房产市场已从“增量开发”切换到“存量经营”时代。

  根据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城租赁成交量同比增加15.5%，35个城市租赁市场热度同比、环比均呈现升温趋势。租客对于一居室、两居室的小户型租赁房源需求仍保持旺盛，选择租赁集中式长租公寓的租客正在增加。

  整个长租公寓市场也保持高位增长。中指研究院多个方面数据显示，今年上半年，深圳、上海品牌长租公寓开业房源约15万间，广州、杭州、北京开业房源数均在6万间以上。从出租率来看，6月重点监测城市的品牌长租公寓平均出租率为94.5%，广州、成都、西安等地出租率在95%及以上。

  仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向支点财经记者分析，长租公寓品质提升明显，在人口流入的热点城市，长租公寓凭借房屋面积合适、装潢的风格年轻化、运营商统一管理、租期和押金灵活等优点，持续获得青年人的青睐，成为新市民解决住房需求的新方式。

  贝壳研究院分析称，上半年个人业主出租房源挂牌量增加，集中式住房租赁项目陆续入市，租金水平整体呈现平稳下行趋势，吸引更多人愿意通过租赁实现居住需求。

  长租市场升温也吸引了许多头部地产公司入局，尤其是在重资产运营领域，房企运营长租公寓一马当先的优势突出。

  2022年，万科旗下的泊寓实现盈利收入32.4亿元，同比增长12.1%；龙湖旗下的冠寓租金收入24.4亿元，同比增长9%；华润有巢营业额3.91亿元，同比增长25%；招商蛇口长租公寓运营收入（未扣除租金减免金额）也达到了10.25亿元。

  以龙湖冠寓为例，2022年，长租公寓板块近五年复合增长率超过50%，已连续2年实现营收及利润的双增长，成为龙湖经营性收入的稳定贡献板块。去年年报显示，龙湖冠寓全国已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

  不仅如此，各地拥有国资背景地产企业也在布局长租公寓市场。7月14日，北京房地产行业龙头首开股份宣布旗下首开乐尚长租公寓优晟店项目入市，武汉城建集团和武汉城投集团成立了相关公司运营长租公寓。

  自如和魔方两大品牌公寓发展迅速，目前正在谋求上市。官网显示，自如目前已布局10座城市，管理房源超100万间，在一众同行当中，在管房源量规模第一。近期市场有传言，自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书。

  魔方公寓去年9月就提交了港股招股书，今年4月28日，魔方公寓更新的多个方面数据显示，2020-2022年，魔方公寓母公司魔方生活服务营业收入逐年攀升，分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元；截至2022年12月31日，公司有7.62万套在营公寓，覆盖全国25座城市，门店数量为388个。

  有分析人士指出，目前市面上常见的仍然是存量改建型长租公寓，随着大牌房企和国家队入局，长租公寓重资产建设进度加速，市场将迎来一批户型优化、配套完善的大型租赁社区。届时，在规模基础之上，怎么样做标准化、精细化、专业化运营则是对租赁企业更高层次的考验。

  武汉克而瑞研究总监谭尧向支点财经记者介绍，整个长租公寓市场在2015年左右开始兴盛，当时，青客公寓、蛋壳公寓等品牌快速扩张。2018年前后，因为资本的无序竞争，部分长租公寓“高进低出”“长收短付”行为被市场诟病，加上陷入“租金贷”的部分企业在资金链断裂后携款跑路引发行业爆雷，长租公寓的市场信心受到很大影响。

  谭尧说， 近年来，随着行业监督管理力度加大，市场风险逐步出清，长租公寓的商业模式也经过市场反复验证进入了规范发展的快车道。

  但是，贝壳研究院多个方面数据显示，分散式长租行业长期存在30-40%左右的职业“二房东”，其身份难以识别、违法成本低、监管难度大，有可能会出现发布虚假房源、私自转租、欺骗承租人、抬高租金乱吃差价等扰乱市场秩序与不规范竞争行为，也不利于行业健康发展。

  近年来，在市场信心修复过程中，长租公寓“商改租”居住体验不好、产业高质量发展受限等问题仍然存在。

  7月21日，在龙湖冠寓青山红钢城店，租客小李就向支点财经记者抱怨道，该公寓是商业写字楼改造而成，一层楼有50多个房间，房间隔绝声音的效果太差。

  幸福公寓江岸滕子岗店店长姜山向支点财经记者介绍，目前市面上长租公寓大多是“商改租”而来，不管是商业写字楼，还是工厂，改造的长租公租居住体验都要比住宅类长租公寓差很多。另外，公寓执行的是“商水商电”还是“民水民电”，也会直接影响租客的居住成本。

  随着长租公寓运营体量增加，机构服务品质问题也经常诉诸网络。武汉经开区一人才公寓租户就曾反映，入住期间因管家回复消息不积极，最终影响了该租户的住房补贴申请。还有在电子锁没电无法开门的情况下，运营方竟让租客等第二天再处理。

  租客权益保障长期缺乏，房东不重视租后义务的履行，进而对托管服务的认可程度不高也会影响到行业的发展。

  有法律的人表示，我国没有专对于租客的保障法律，在现行的法律要求和习惯中，大多数房东并不会认真履行相关责任，租客即使权益遭受损失也会因自身处境弱势往往投诉无门，间接影响了分散式长租公寓的成长空间。

  贝壳研究院建议，要加强住房租赁管理行业生态管理，规范机构化租赁企业管理服务标准。比如，个人转租房源纳入政府对于租赁管理机构的监管范围；在租赁企业注册备案上对营业范围、注册投资的金额、专业服务人员等方面提高要求；建立租赁企业与从业人员的信用管理体系，建立失信惩戒机制；要求租赁服务专业技术人员实名从业，定期接受租赁住房服务相关职业培训等。

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